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大山町(板橋区)の集合住宅、着工しました / インスタント概算見積について

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おはようございます、EXCEL大好き、バリカンの中川です。

今月末から新規物件「大山町(板橋区)の集合住宅」が着工します。「大山町」で検索すると一番に鳥取の大山町(だいせんちょう)が上がってくるので、(板橋区)としてます。今回始めて大山町(駅もある)へ行きましたがハッピーロードというアーケード街があってなかなか楽しそうです。

敷地はアーケード中間ぐらいから100mほど行ったところにあるのでほぼほぼ傘をささずにすみます。便利ですね。
2021年春前には竣工予定です。お楽しみに。

今日はバリカンの強みの一つでもある「インスタント概算見積」についてお話したいと思います。

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前の記事でボリュームプランについてお話しました。実はボリュームプランだけ提出しているのではなく、3点セット「ボリュームプラン」「概算見積」「設計料見積」を添付しています。

僕が事業主だとしたら「家賃以外のすべての数字が欲しい」そう考えます。
「プランできましたー。何平米ぐらいのワンルームが14部屋とれそうです」ってプランだけ来ても

「で、いくらでできるん?」

って当然なりますよね。それがなければ収支を立てようがない。なので建築コストと設計料をボリュームプランと一緒に出してしまいます。そのことで事業予算が俄然組みやすくなり、土地購入可否を判断しやすくなります。前の記事で「スピードをあげることで成約率を高める」とお話しましたがそれだけではなかなか難しく、この3点セットがあるからだと考えています。

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うちの概算見積。これはもうゴリッゴリのバリカンのノウハウの塊のような武器なので詳細をお見せできませんが、最近なかなかの精度を誇っております。
契約金額を100%とすると、間近1件をのぞく5物件では98%、104%、94%、98%、97%でした。ほぼ上下5ポイント以内に収まってます。

今回の大山町に至っては契約金額に対して、概算金額が「101.2%」。自分で言うのもなんですが、どえらい精度です。
※ちなみに、各工事項目はもちろんバラツキはあります

事前にその金額を把握していただいていたので、今回はVE・CD(減額見積)はゼロでした。
再見積もりの時間も打ち合わせも不要だし、見積図をVE内容を反映させて契約図にする時間も不要と良いことずくめです。

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どのように算出しているのかといいますと、過去物件の見積を一つのEXCELに転記し、各工事項目を整頓します。
(※この”整頓”作業が非常に重要で、例えば「レンジフード」が物件によって「ユニット工事」だったり「家具工事」だったり「設備工事」や「空調工事」にいかないようルール付けをして整理。これをサボると何のために分析してるのかわからなくなるのでご注意を)
その上で、各工事金額を

・施行床坪
・部屋数
・専有面積

などで割ります。その単価は当然工事項目ごとで異なります。例えば、土工事は上記どれで割っても不適当なので「建築面積x基礎深さ」で計算したり、フローリングなどの内装工事は部屋面積に比例するので「坪単価」、設備工事は部屋数に比例するので「部屋数単価」といったように。

これを主観ではなく、全項目に対して平均単価を算出してその偏差(データのバラツキ)を出し、一番小さいものを採用します。
さらに、間近物件の傾向を見て係数で調整します(例えば、道路が狭いからコンクリート打設費を1.2倍にしておこう、防火設備が個別認定に変わったからしばらく1.3倍にしておこう、など)。

そして一物件契約が決まるたびに新しい物件のデータを入力し、偏差に変化がないかチェック。それを繰り返すことでどんどこ精度が高まっているようです。

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この概算見積も含めて3~4時間でボリュームプランを提出することを目指しているので、概算見積作成にかける時間はたったの3分です。

カップヌードルかよ!

ってことで、「インスタント概算見積」と呼んでみました。
事務所がもつデータのストックを活かすも殺すも処理次第。時間を先行投資することでその後の作業が随分楽になり、みんながハッピーになれるよ、というお話でした。お試しあれ。では。

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